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無道路地とは？
無道路地とは、文字通り道路に直接接していない土地のことをいいます。
そこでなぞなぞのような話ですが、
「道路に接しているのに無道路地評価をする場合」とはどのような場合でしょうか？
その答えは、平成11年7月19日付『財産評価基本通達の一部改正について（法令解釈通達）』の新旧対照表にあります。
これによると
「改正前」 無道路地とは、路線に接しない宅地をいう。
「改正後」 無道路地とは、路線に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む）をいう。
となっています。
そう、
答えは「道路に接してはいるものの接道義務を満たしていない宅地」です。
接道義務とは？
建築基準法第43条において「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。」と規定されており、一般にこれを接道義務と呼んでいます。
しかし、これには続きがあります。
それが規定されている43条第2項を要約すると、「地方公共団体は、一定の場合には、条例で、必要な制限を付加することができる」となっています。
要は、2メートル以上接道しなければならない場合等のルールを地方公共団体の判断で策定できるケースがあるんですね。
無道路地評価において減額すべき通路に相当する部分
財産評価基本通達20－2に無道路地の評価が規定されています。
無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20≪不整形地の評価≫の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。
この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法（昭和25年法律第201号）その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件（以下「接道義務」という。）に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）とする。
ここで、通路に相当する部分の価額として控除する金額を計算する際には、建築基準法だけでなく条例等を含むその他法令についても考慮して接道義務を考えなさいよといっていることが読み取れますね。
接道義務に制限が付加されているケース
例えば東京都においては、「東京都建築安全条例（昭和25年12月7日 条例第89号）」において次のように規定されています。
(路地状敷地の形態)
第三条 建築物の敷地が路地状部分のみによつて道路(都市計画区域外の建築物の敷地にあつては、道とする。)に接する場合には、その敷地の路地状部分の幅員は、路地状部分の長さに応じて、次の表に掲げる幅員以上としなければならない。
ただし、建築物の配置、用途及び構造、建築物の周囲の空地の状況その他土地及び周囲の状況により知事が安全上支障がないと認める場合は、この限りでない。
（※）筆者加筆
僕みたいに大阪の人間には「路地状敷地」というコトバに馴染みがないがいわゆる旗竿地のことです。
旗竿部分が20メートルを超えるっていうのは相当ですよね。
正直なかなか目にすることはなさそうですが、仮に東京都でこんな物件に出くわした時には、接道義務は2メートルでなく3メートルとして無道路地か否かの判断をしなければならないし、通路に相当する部分の価額を計算する際にも3メートルの接道義務を満たすように計算しなければなりません。
我々税理士が路地状敷地（旗竿地）を評価する際には、その土地の所在する地方公共団体の条例まで確認する必要があるんです。
正直、接道義務はなんでもかんでも2メートルって思っている税理士の方が大半だと思いますが。。
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