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誤解の多い生活用資産の課税関係
今回はいつもの不動産を少し離れて動産に関するテーマですが、処分するものがお金持ちが所有する高価で価値の下落しないようなものである場合や、いわゆるお金持ちと言われるような方でなくとも、例えば、マイカーの売却なんかの際には「これって確定申告は必要ないのかな？」と心配になったりすることはあるんじゃないでしょうか。
また、親や祖父母からの相続によって金地金を取得したけどこれって売ったら税金かかるのかどうか心配で売却できていない方や、フリーマーケットやメルカリなんかのサービスを利用して使わなくなった子どもの服やおもちゃを売ったら結構まとまったお金になったよって方の中にも税金はかからないのかなって不安に思ってる方もいらっしゃるかもしれません。
こうしたことについて確認しようとインターネットで記事を探してみると、結構ウソや勘違いが浸透してしまっているように思います。
そのすべてを説明することはできないですが、今回は次の3つの誤解について検証してみたいと思います。
その①の「生活用資産の譲渡益はなんでも非課税」というのは、結構多くの人が意識、無意識問わずそう信じているように思います。
また、所得税には《損益通算》という異なる所得同士の益と損を相殺できる仕組みが存在しており、これがなかなか複雑で曲者でして、税理士でも整理できていない先生がいるくらいかと思いますが、この《損益通算》に対する無理解から生じるのが、その②の「他の所得の損失と譲渡益の損益通算もできない」とその③の「譲渡益と譲渡損も通算できない」という2つの誤解です。
これらの誤解について次から詳しく見ていきたいと思います。
生活用資産の課税と非課税
まずは、その①の「生活用資産の譲渡益はなんでも非課税」という誤解から検証しますが、今回はあえてすべての誤解の答えをまとめた表からみてもらいたいと思います。
ここに今回のテーマである生活用の資産、とりわけ動産について、その譲渡があった場合、その譲渡益が課税されるのか非課税となるのか、そして、もう一歩踏み込んでその譲渡損益は他の所得と相殺（損益通算）することができるのかという答えのすべてが詰まっています。
ちなみに、前回雑損控除について書いたこともあり、災害等による損失の取扱いについても併記しています。
（前回：「平成30年度確定申告の作成時には《雑損控除》の適用の検討を忘れるな！」）
まずはその①の誤解についてこの表で確認するとどうでしょうか？
表をみると、生活用資産の譲渡についても課税となるものと非課税となるものがあるんだということがわかりますね。
そしてその区別は、「生活に通常必要なものか否か」ということがポイントであるということです。
この「生活に通常必要なものか否か」というポイントについて条文をひくと次のように規定があります。
所得税法第9条（非課税所得）1項9号
自己又はその配偶者その他の親族が生活の用に供する家具、じゆう器、衣服その他の資産で政令で定めるものの譲渡による所得
所得税法施行令第25条（譲渡所得について非課税とされる生活用動産の範囲）
法第9条第1項第9号（非課税所得） に規定する政令で定める資産は、生活に通常必要な動産のうち、次に掲げるもの（一個又は一組の価額が30万円を超えるものに限る。） 以外のものとする。
◆１ 貴石、半貴石、貴金属、真珠及びこれらの製品、べつこう製品、さんご製品、こはく製品、ぞうげ製品並びに七宝製品
◆２ 書画、こつとう及び美術工芸品
これを図にすると次のようになるんですが、ここで誤解があるといけないのが、この本来生活に通常必要な動産にも関わらず非課税とされないものとして挙げられている貴金属、書画、こっとう等で30万円超のものというのはあくまで例示であって、これにあたらない生活に通常必要な動産がすべて非課税になるというわけではないということです。
条文を読むと、貴金属、書画、こっとう等を限定列挙しているように思ってしまいますが、過去の判決等によりこれが例示列挙であることは明白です。
正直、僕も長いこと誤解していました。
本来は生活に通常必要と思われるような貴金属等（金のロレックスとかのイメージ？笑）についても、一個30万円を超えるような高価なものは課税とされるというわけですが、言い換えるとそのようなものは生活に「通常」必要なものからは除外されるということですね。
例えば、フェラーリやランボルギーニといった高級外車についても、自動車と考えれば生活に通常必要な資産に該当するものの、その嗜好性の高さから30万円超の貴金属等と同様、その譲渡益が生じた場合には非課税とされないという解釈が一般的です。
確かに、生活に「通常」必要かと問われればカローラで十分という話ですよね（笑）
はっきりとした基準があるわけではないものの、非課税とされる生活用動産に該当するか否かについては、その資産を所有していることの[通常性]および[必要性]について客観的に検討することが必要ということです。
（参照：税大ジャーナル2009年2月「生活用資産を巡る所得税法上の諸問題」村井泰人）
と、まぁちょっと難しい話に踏み込みましたが、一概に生活用資産の譲渡益といってもそれが所得税上課税になるのか非課税になるのかについては、結構慎重な検討が必要ということは分かってもらえたんじゃないでしょうか。
少なくとも、「生活に使ってるものはなんでも非課税でしょ」とか、「マイカーを売ってなんで税金が掛けられることがあるの」なんて考えは忘れてください(笑)
謎多き《損益通算》を最低限理解しよう
誤解のその②とその③は「損益通算」という制度が絡む問題だということは先に書きました。
この損益通算を完璧に理解することはなかなか大変で、ここでは説明し尽くすことはできませんが、所得税法第69条1項で次のように規定されています。
所得税法第69条（損益通算）
総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額を計算する場合において、不動産所得の金額、事業所得の金額、山林所得の金額又は譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額があるときは、政令で定める順序により、これを他の各種所得の金額から控除する。
簡潔にいうと「不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の金額の計算上生じた損失を他の所得の金額から控除すること」を損益通算と呼んでいます。
要は、
「損失を所得から控除すること」
「種類の異なる所得から控除すること」
を損益通算と呼ぶんですよってことを頭に入れておいてください。
まず「損失を所得から控除すること」が損益通算という点ですが、「譲渡所得は損益通算できる」といった場合、本来は譲渡所得の計算上生じた損失を他の所得から控除できることを指すはずです。
実際には、その損益通算にはかなり制約がつくので実質損益通算できないようなものです。。
しかし、翻って不動産所得や事業所得のような損益通算が可能とされる所得の計算上生じた損失を（総合）譲渡所得から控除することについては基本的には制約がないんです。
これがその②の誤解ですね。
これを正しく理解すると、例えば祖父母や親から相続した貴金属等について、譲渡したいけど譲渡すると譲渡益が生じて税金が課されるのでどうしようかなと考えている人の場合、事業所得や不動産所得がマイナスとなるような年度に売却するとその損失が貴金属等の譲渡益と相殺することができて所得の急上昇（高率な税負担）を抑えられるというようなことがあり得るわけですね。
そして次に誤解その③についてですが、この答えも実は既に出てますね。
「損益通算」については、「種類の異なる所得から控除すること」であると先に書きました。
そうなんです！
損益通算できないといってもそれは、その損失を種類の異なる所得から控除することができないことを指すのであって、種類の同じ所得から控除することまで規制するものではないということです。
誤解を恐れずにいうと同種の所得内での損失と所得は相殺可能なんです。
条文で規定されてはいませんが、この同種所得内での相殺をこの表では「内部通算」と呼んでいます。
生活に通常必要でない資産については「損益通算」ができないということから、生活に通常必要でない資産同士の「内部通算」もできないと勘違いしてしまっている人が多いように思います。
ちなみに、生活に通常必要な資産についての損失は、その所得が非課税とされることとバーターで同じ譲渡所得のなかでの内部通算もできないこととされています。
では例えば、フェラーリと金のインゴットを同じ年中に売却した場合で、フェラーリについては譲渡損が、金については譲渡益が生じていたとするとどうでしょう？
フェラーリを生活に通常必要なものと考えていると、（内部通算もできないので）金の譲渡所得をそのまま申告することとなります。
しかし、現実にはフェラーリは生活に通常必要でないものと解されますので、その譲渡損を金の譲渡益と内部通算することができるんですね！
この辺りの誤解や不勉強によって余分な税金を払わされる可能性があるということです。
正直、僕も改めて条文から読み返して勉強しながらまとめましたが、頭がパンクしそうなくらいややこしかったです。。
少なくとも皆さんにいいたいのは、生活用資産の売却をした場合には、それによって損失が生じようが所得が生じようが勝手に課税か非課税を判断したり、他の所得や同種の所得との相殺・通算が可能か不可能かを検討せずに申告してしまう（ないしは,
ほったらかしにする）ことの無いようにしてくださいねってことですね。
確定申告シーズンまでにはまだまだ時間もありますし、しっかり検討、相談して確定申告に臨んでください！
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知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
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自筆証書遺言のこれまでの問題点と改正のねらいとは
民法学者でもなければ弁護士・司法書士でもないのに偉そうなことを言ってますが、難しい解釈はさておき、今後の相続に備えてこれから準備をおこなう方や、相続実務を行う我々税理士に影響の大きそうな自筆証書遺言についての改正にフォーカスしてまとめてみようと思います。
遺言 については、かなりレアなケースに認められる方式を除いて、次の3つの方式が定められています。
- 自筆証書遺言
- 公正証書遺言
- 秘密証書遺言
いまさら、ここで僕が説明することでもないので詳しく触れませんが、もちろんそれぞれのやり方にメリットとデメリットがあります。
その中で、今回自筆証書遺言に関してのみ、その方式の緩和がなされたのにも当然に理由があるわけです。
その理由は大きく2つあるんじゃないかと思っています。
まず1つ目ですが、単純に自筆証書遺言の利用がドンドン増えていることが挙げられます。
自筆証書遺言は、基本的に被相続人が自宅等で保管することが多いため、作成された自筆証書の数を正確に把握することはできませんが、後で説明する家庭裁判所における検認の数が、次のグラフの様に増加の一途を辿っていることから、その作成数の増加は明白です。
検認数の推移
自筆証書遺言は、公正証書遺言と違って、家庭裁判所で相続人等の立ち合いのもと開封しなければならないとされています。
これを検認と言います。
民法第1004条
（遺言書の検認）
遺言書の保管者は、相続の開始を知った後、遅滞なく、これを家庭裁判所に提出して、その検認を請求しなければならない。遺言書の保管者がない場合において、相続人が遺言書を発見した後も、同様とする。
２ 前項の規定は、公正証書による遺言については、適用しない。
３ 封印のある遺言書は、家庭裁判所において相続人又はその代理人の立会いがなければ、開封することができない。
しかし、ここがミソなんですが、
この検認の手続きを経ないで開封しても無効にはならないんです。
（※その旨が検認調書に記載はされるらしいですが。）
つまり、検認とはその遺言が法的に有効か無効かを判断する手続きではなく、あくまで検認日現在の遺言の内容を明確にして、その後の偽造等を防止するためのものなんですね。
となると、やっぱり意図的に検認手続きをせずに開封して、自分の都合のいいように遺言の内容を改ざんしてしまう輩が出てきますよね。。。
友人の弁護士にも聞いてみましたが、やっぱりそういう輩少なくないようです(笑)
ついでに
と教えてくれました。
少し話がそれましたが、自筆証書遺言の場合には、その遺言書の作成、保管の過程に被相続人である作成者本人しか関わらないことが可能なので、どうしても後に改ざんされてしまうというリスクは拭いきれません。
そこで今回の改正なんですが、そもそも、改正前には、その遺言書の全文を遺言者本人が自書しないといけなかったところが、遺言書と一体のものとして財産目録を貼付する際には、その目録は自書することを必要としないとされました。
民法第968条
（自筆証書遺言）
自筆証書によって遺言をするには、遺言者が、その全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押さなければならない。
【２ 前項の規定にかかわらず、自筆証書にこれと一体のものとして相続財産（カッコ書き省略）の全部又は一部の目録を添付する場合には、その目録については、自書することを要しない。この場合において、遺言者は、その目録の毎葉（自書によらない記載がその両面にある場合にあっては、その両面）に署名し、印を押さなければならない。】
【削除２】 【３】 自筆証書【（前項の目録を含む。）】中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に印を押さなければ、その効力を生じない。
※青字が改正点です。
この改正の何が重要かって、これにより財産目録の作成は弁護士や司法書士、税理士等のプロに委託するケースが増えることじゃないかと思っています。
そうすると、これまで本人以外関わることのなかった自筆証書遺言に第三者、それもプロの目が入ることによって、後々の偽造、変造を少しでも減らすことができるようになるはずです。
今後ますます増加するであろう自筆証書遺言について、プロの目を介在させる余地を作ることで、不正やそれによる訴訟を減らすことが一つ大きな狙いだったんじゃないでしょうか。
そして、もう一つ自筆証書遺言書の欠点と言われていたのが、その作成に係る労力の大きさと、方式が厳格なため方式違反になって遺言が無効になってしまうリスクがあったことです。
作成にかかる労力と言われても、作成したことない人にとっては分かりにくいですよね(笑)
実際僕が大変だろうなと感じるのは、特に不動産に関する記載で、一つの物件について書くのに、相当な情報量を要するということです。
本来は、その財産が特定できるだけの情報があれば足りるのですが、きっちり書こうと思えば、例えば、分譲マンション1室について記載するだけでも次のようになったりします。
これを自書するとなると大変ですよね、やっぱり笑
特に高齢の方で、目も悪い、腕も上がらないというような方がこれだけ文字を書こうと思えば、大変な労力であることは容易に想像ができますし、かなりの確率で書き間違い等も起こるんじゃないかと思います。
実際に、形式不備や内容に不明確な部分があるといったことで、その遺言の有効性や解釈について争いになるケースが多いようです。
この件についても、前出の弁護士に尋ねてみました。
－ 遺言書の一部が自筆じゃないとかいう程度の形式不備があった場合、内容すべてが無効になったりするんでしょうか？
という回答でした。
そして、具体的に
遺言者（外国人）が自筆でなくタイプライターを使用して作成したものについて適法かつ有効とされた事例
や、
不動産目録（目録と遺言書を対比してはじめて相続させる財産を特定できる内容となっていた）を司法書士がタイプライターにより作成した遺言書が無効とされた事例
を教えてもらいました。
それぞれ、裁判所がそう判断するのに細々とした基礎事実があるはずなので、ここからどういう場合はＯＫでどういう場合はＮＧなのかを読み解くことはできませんが、弁護士の先生が無効になる可能性が極めて高いというんですから、やっぱり不備があるものを認めさせるのは相当難しいんでしょうね。
今の高齢者の方がワープロ打ちに慣れているかどうかはともかくとして、自筆で大量の情報を誤りなく記載しないといけない現状と比べると、一部をプロに依頼することも含めて、かなり負担軽減になるんじゃないでしょうか。
そして、なにより形式不備などの凡ミスが減少し、遺言者の意志がきちんと実現するんじゃないでしょうか。
参考までに、この改正後は、自筆証書遺言はこのような形でOKということになります↓↓
ちなみにこの方式緩和の施行時期は、公布日（平成30年7月13日）から起算して6か月を経過した日とされています。
※施行日前にされた自筆証書遺言については現行制度が適用されますのでご注意ください。
自筆証書遺言の保管制度の創設
これまでお話しした方式の緩和と合わせて、これまで紛失や盗難・隠匿されるといったリスクを問題視されていた自筆証書遺言について、新たに保管制度を創設することで、そういったリスクについても軽減が図られています。
これは、実は民法の改正ではなくて、「法務局における遺言書の保管等に関する法律」という新しい法律が創設されて整備されたことなんですが、そんなことはどうでもいいです。
こちらの趣旨は、公証役場で厳重に保管される公正証書遺言とは異なり、自筆証書遺言は、作成後の紛失や特定の相続人による隠匿・変造のリスクがあるので、①それを回避するため、そして、②速やかに遺言の有無と内容を確認できるようにすることで、相続人の相続放棄等の判断に資するためということです。
具体的には、遺言者が遺言書保管所（＝法務局）に自ら出頭して申請をすることで、法務局がその施設内において保管をしてくれるというものです。
自ら出頭しなければならないというのは、普及の妨げになる可能性はありますが、公正証書遺言のように証人を立てる必要がないことから結構ニーズを満たすものになるんじゃないでしょうか。
また、遺言書保管所に保管されている遺言書については、検認が不要とされていることも相続人の手間と費用負担を削減する観点から評価できますね。
この度の民法改正等は、一般の方には、まだあまり情報として届いてないんじゃないかと思いますが、今一度自身の遺言書を見直す契機、また作成する契機としてほしいですね～。
あっ、ちなみに僕が相談に乗るとしたらやっぱり自筆証書遺言でなく公正証書遺言をお薦めしますけどね(笑)
特に不動産をたくさん持っている方で、遺言書の見直しや作成をしようという方は、しっかりとしたプロにご相談くださいね。
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知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
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結構言い古された論点なので、理解されている方も多いと思うんですが、今日はあえてこの論点を深堀りしてみたいと思います。
未経過固定資産税等の税務上の論点とは
まずは、未経過固定資産税等についての税務上の論点の確認ですが、下の消費税の基本通達を読めばおおよそ理解ができるかと思います。
消費税法基本通達
１０－１－６（未経過固定資産税等の取扱い）
固定資産税、自動車税等の課税の対象となる資産の譲渡に伴い、当該資産に対して課された固定資産税等について譲渡の時において未経過分がある場合で、その未経過分に相当する金額を当該資産の譲渡について収受する金額とは別に収受する場合であっても、当該未経過分に相当する金額は当該資産の譲渡の金額に含まれるのであるから留意する。
しっかり理解するには、そもそも固定資産税のことも理解していないといけませんね。
固定資産税について確認しておいていただきたいポイントは一つ、
地方税法
第359条 （固定資産税の賦課期日）
固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の１月１日とする。
つまり、固定資産税は1/1の所有者が納税義務者であるということです。
ですので、例えその年中に対象の不動産を譲渡したとしても、1/1時点の所有者である売主がその年分の固定資産税等を全額支払うべきものなんです。
ところが、ややこしいことに不動産業者の商慣行として、売主が負担した（あるいはすべき）固定資産税等について、その課税対象期間のうち未経過期間に対応する金額をその不動産の本体価格とは別に授受することがあるんです。
通達中の「固定資産税等の課税対象期間のうち未経過期間に対応する金額」のことを未経過固定資産税と呼んでいるわけですが、この通達では、未経過固定資産税等を収受した場合であっても、それは（買主が）税金として市町村に納めるものではなく、あくまで「不動産の購入代金の一部として支払うもの」として扱いますよと明示的に言ってるわけです。
これは消費税法の通達ですが、法人税や所得税の世界でもこの未経過固定資産税等については、買主にとっては、租税公課として損金処理するのでなく資産の取得価額に含めるべきもの、売主にとっては、資産の譲渡代金に含めるべきものであるとする判例等が多数出されています。
未経過固定資産税等の精算に関する関東方式と関西方式
「そんなことは分かっているよ」という人も、ここから先はぜひ読んでいただきたいです。
未経過固定資産税の精算について基本的なケースを事例にすると下のCASE①のようになるかと思います。
ここでは、買主側の立場に立って考えてみることとします。
《前提》
平成29年分固定資産税等1,100,000円
平成30年分固定資産税等1,000,000円
この図をみて「んっ？関東方式、関西方式ってなに？」って思った方もいらっしゃるのではないでしょうか？
実は、僕も税理士になりたてのころは、未経過固定資産税等の精算金の計算方式に2つも方法があるとは知りませんでした。
収益マンション等の購入時の預り保証金の持回りについては、関西と関東で取り扱いが違うという認識はあったのですが、同様に固定資産税の未経過分の精算金の計算についても、その計算方式が異なるんです。
といっても、その違いは、起算日を1/1とする関東方式に対して、関西方式では4/1を起算日とするという違いだけですので大したことはありません。
CASE①のように例えば、4/30に不動産を購入した場合には、本来のその不動産に係る固定資産税等の納税義務者は売主であるにも関わらず、関東方式では、平成30年分の固定資産税等1,000,000円の（5/1～12/31）245日/365日＝671,232を精算金として売主に支払う必要があります。
これが関西方式では、1,000,000円の（5/1～3/31）335日/365日＝917,808円も精算金を支払う必要が出てきます。
負担額には、結構大きな差が生じることはよくあります。
いずれにしても、4/30の売買の際には、売主の手元に市町村から納税通知書が届いているので、それを確認して契約と同時に精算金についても相互に確認をすることができます。
実際に精算金の金額を記した合意書等を作成することも多いですね。
しかし、この譲渡が1/1～3/31の間に行われたとするとどうでしょうか？
実は随分と話がややこしくなるんです。
このようなケースに実務で当たったことが無い方は、是非この記事を読んで勉強しておいてください。
この場合に生じる問題点は次の2つです。
1. 売買時に当年度分の固定資産税の納税通知書が届いていない
2. 関西方式においては、精算すべき固定資産税が2年度分に及ぶ
まず、一つ目の問題ですが、このように売買時点で納税通知書が届いていない場合には、前年度の税額等を基に仮で計算した金額で清算しておき、実際に売主が納税通知書を役所から受け取り次第再精算を行うケースと、精算自体を納税通知書が届くまで保留しているケースがあるようです。
特に後者の場合には、固定資産税等の精算金の授受が、不動産本体の代金の授受の時期と離れることとなり、法人の経理担当者や税理士がそれらを紐づけて認識できずに処理を誤ることがあります。
また、個人の譲渡所得税の計算においても、このような場合の固定資産税の精算金が考慮されずに計算されてしまうことが考えられますね。
譲渡収入に含めることを漏らしていたら過少申告になります。
逆に購入時の精算金を取得費用に含めていないと過大申告になり、余分な税金を支払うことになります。
精算すべき固定資産税が2年分に及ぶってどういうこと？
もう一つややこしいのが、2つ目の「関西方式においては清算すべき固定資産税が2年分に及ぶ」という問題です。
改めてCASE②をみてください。
このケースでは、平成29年分については1,100,000円の（2/1～3/31）59日/365日＝177,808円のみならず、本来の納税者はあくまで売主であるはずの平成30年分の固定資産税を全額負担する必要が生じます。
ちなみに、算式にすると1,000,000円の（4/1～3/31）365日/365日となります。
この場合の問題点は、平成29年分の納税通知書は売買時に売主の手元にありますから、すぐに精算金の授受を行えますが、平成30年分については、売主の手元に納税通知書が届き次第（後日）清算を行うケースがあり、その場合にその精算金を不動産の取得価額の一部として認識するのを漏らしてしまうことがあるんですね。
そもそも、買主が業者でなく不動産取引になれない一般人の場合、一旦売買時に精算金のやり取りを行ったにもかかわらず、時間をおいてさらに追加で精算金の負担を求められると、
「なんで2年分も払わないとあかんねん！」
となり、売主ともめたりすることがあります。
実際、僕もクライアントの社長さんから「こんな請求（取引年度の固定資産税相当額）来たんだけどこれも払う必要あるの？」って聞かれたことがあります。
そこで、確認のため売買契約書を拝見すると、やはり次のような条項が入れられていました。
（公租公課等の精算金の負担）
本物件に対する公租公課等の精算金は、その納税通知書等の宛名名義人の如何に関わらず引渡日を境とし、4月1日よりその前日までは売主の、引渡日以降は買主の負担とします。
2 前項の精算金を売主から請求された場合は、買主は売主の指定する日までに売主に一括して支払うものとします。
「社長、これはしょうがないです・・・払うしかありません。」
本当は、次の計算書のようにたとえ引渡日が1/1～3/31だったとしても、概算ででも当年度分の固定資産税の精算までしてくれてるといいんですけどね。
忘れたころに請求されると何か損した気になりますもんね笑
不動産の引渡しから固定資産税等の精算までの間に決算が到来したら・・・
ここで勘の良い方は、納税通知書がなくて清算が後日になるようなケースでその間に決算が到来したらどうするんだ？と思ったかもしれません。
法人税・所得税的に考えると固定資産の取得価額の一部が不明なケースと言えるかもしれません。
これについて、色々と調べてみたんですが、はっきりとした答えが見つからなかったので、僕の私見をお話ししておこうと思います。
参考にしたのが、法人税法基本通達7-3-17の2の「固定資産について値引き等があった場合」の規定です。
法人税法基本通達
７－３－１７の２（固定資産について値引き等があつた場合）
法人の有する固定資産について値引き、割戻し又は割引があつた場合には、その値引き等のあつた日の属する事業年度の確定した決算において次の算式により計算した金額の範囲内で当該固定資産の帳簿価額を減額することができるものとする。
（算式）
値引き等の額×値引き等の直前における当該固定資産の帳簿価額÷値引き等の直前における当該固定資産の取得価額
要は、事業年度をまたいで請求された追加の固定資産税等の精算金をその不動産価格の値上げと捉えて、ここでいう値引き等と同様の処理をすればどうでしょうかということです。
少なくともこうしておいて税務署から否認されることはないように思います。
むしろ、こうしないで追加の精算金を租税公課等の勘定で処理して損金処理してしまうのは明らかな間違いで否認リスクがあります。
この考え方について事例を交えて解説しておきますね。
3月決算法人A社
前期の2/1に10,000,000円（本体価格9,900,000円、前年分固都税精算金100,000円）で購入した不動産について、事業年度をまたいで当期の5/1に当年分の固定資産税精算金として1,000,000円（365/365）を支払ったというケース
この場合、精算金の支払い時に
（借方）租税公課1,000,000円
（貸方）CASH1,000,000円
と仕訳したら誤りです。
当期においては自社が所有しているとはいえ、本来の納税者はあくまで売主である税金ですから。
では、これをどのように処理すればいいのか。
（借方）不動産1,000,000円
（貸方）CASH1,000,000円
として支払い時に一旦処理します。
この通達でいう不動産の帳簿価額の修正額は、次のようになります。
（値上げ額）1,000,000円
×値上げ前の（償却後）簿価9,000,000円/10,000,000円
＝900,000円
つまり、税務上正しい仕訳は
（借方）不動産900,000円
前期損益修正損100,000円
（貸方）CASH1,000,000円
となります。
計算後に差引修正仕訳（前期損益修正損100,000円/不動産100,000円）を切るか、そもそも支払い時にこのような会計処理をすればいいわけですね。
ここで現れる前期損益修正損は、本来事業年度をまたがずに追加の精算金の額が分かっていれば前期に償却できていたであろう金額となります。
つまり、この100,000円の償却費について前期の申告の更正の請求をするのではなく、当期の損金として認めますよという処理です。
事務処理の簡便化を図るための通達でしょうから、値引き等の場合に限らず、このようなケースに同様の考え方をすることも許容されるのではないでしょうか。
だいぶ話がマニアックになりましたが、ついてこれましたか？
ここまで理解できれば、どんな精算のパターンがきても大丈夫じゃないでしょうか？
実際このあたりの理解をできずに、支払い時に損金処理されているケースがむちゃくちゃ多いんじゃないかと思います。
中古の自動車購入時の自動車税の取扱いも誤りがち
ここまで、不動産の売買時における固定資産税等の取扱いを見てきましたが、実は、この取り扱いは、自動車を購入する際の自動車税についても同じことが言えるのです。
最初に紹介した消費税法基本通達を再度確認してみてください。
しっかり、自動車税についても記載がありますね。
ただし、注意が必要なのは、自動車税の賦課期日は、1/1ではなく4/1であるという点です。
地方税法
第148条 （自動車税の賦課期日）
自動車税の賦課期日は、4月1日とする。
自動車を中古で購入する際の注文書にはしれっと按分計算された自動車税が載っています。
これも、本来は4/1の所有者が1年分を払うべきものですので、ここで請求されている19,300円は税金そのものでなく、車両の購入代金の一部だということです。
しかし、自動車の場合不動産の場合よりタチの悪いことに、車屋さんが作成する書類段階で誤って非課税の項目として記載されていることがほとんどなんです。
この注文書のように・・・
自動車の取得に対して、取得者に課される自動車取得税と違って、自動車税（の精算金）はあくまで車両本体の代金の一部なんですから課税取引ですよ。
地方税法
第113条 （自動車取得税の納税義務者等）
自動車取得税は、自動車の取得に対し、当該自動車の主たる定置場所在の道府県において、当該自動車の取得者に課する。
ひとまとめに非課税項目として処理したらダメですよ。
もしこんな注文書がきても、これを信じて会計処理するのではなく、19,300円を税込み金額として課税取引処理をすべきです。
業者の発行する書類でも無条件に信じたらあきませんね。
結構疑ってかからないと、世の中しっかりしてそうでいて、実はいい加減という話は山ほどあります。。。
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知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
投稿 不動産の未経過固定資産税の精算金を2年度分も支払わされる？！ は 税理士と不動産のプロ達による不動産相続のヒソヒソ話 に最初に表示されました。
]]>投稿 世間を騒がす『スマートデイズ』と『レオパレス21』にみるサブリース方式によるアパート投資の実態 は 税理士と不動産のプロ達による不動産相続のヒソヒソ話 に最初に表示されました。
]]>女性専用のシェアハウスとして、かなりの物件数を誇り、その運営会社は急成長を遂げていました。
この「かぼちゃの馬車」等を運営するスマートデイズ社とマンスリーマンションでおなじみのレオパレス21社、この2つの会社に共通するのが「サブリース方式」と言われるものです。
「かぼちゃの馬車」の何が問題だったの？
大きなニュースになったので、すでにご存知の方も多いでしょうが、「かぼちゃの馬車」などを運営していたスマートデイズ社が経営破綻し、平成30年5月15日午後5時に東京地方裁判所の破産手続開始決定が発表されました。
ニュースを聞いてもあまりピンとこなかった人のために、今回の問題の要点を図にまとめてみました。
もちろん、すべてのスキームを確認したわけではないので「モデルケース」としておきましたが、ほとんどの物件でこのようなスキームが用いられていたと思います。
ニュース記事によると、スマートデイズ社から物件を購入していた大半が普通のサラリーマンであったといいます。
そして、「投資利回り8％」という甘い文句に乗せられて、それほど高額所得者でもない普通のサラリーマンが1億円近いローンを組んで物件を購入していたとのこと。
ここで、通常の感覚をお持ちの読者の方は2点ほど気になることが出てきますよね。
- そもそもサラリーマンがいきなりアパート投資なんかして運営できるの？
- そもそも１億円なんて大金銀行が貸してくれるの？
この2つの疑問はもっともです。
ここで登場するのが、図にもありますが、「サブリース（一括借上）」と言われるものです。
「30年間にわたり賃料を○○円として弊社が借りますよ」
というフレーズ、新聞広告等で見かけたことありませんか？それです。
空室だろうがそうでなかろうが、オーナーにはあらかじめ決められた固定の賃料が支払われ、空室リスクはスマートデイズ社が負うことになります。
実際入居率が高稼働を維持できていれば、スマートデイズ社にとっては、オーナーに賃料を払いながらさらに自社に利益が残っていくという仕組みですが、現実には、その入居率は4割にも満たなかったということも記事にありました。
当然、それでは、当初に約束していた賃料をオーナーに支払い続けることが困難になりますね。
一方的に「固定賃料の引き下げ」や「賃料の支払停止」が宣告されるような事態が頻発し、オーナーとスマートデイズ社の争いが明るみにでたというわけです。
当然、スマートデイズ社からの賃料が入ってこなければ、サラリーマン大家さんはたまったもんじゃないですよね。
銀行に億単位の借金を返していかないといけないのに・・・
今後破産者が続出する可能性すらあります。
衝撃のスマートデイズ社とスルガ銀行の蜜月関係
ここまでの話だと、「投資は自己責任」という声も一部から聞こえてきそうです。
僕もそう思う部分がないわけではないのですが、僕が一番問題だと感じているのがスマートデイズ社とスルガ銀行との関係、そしてスルガ銀行の体質です。
このスキームでかぼちゃの馬車を購入するオーナーに、1件あたり約1億円もの融資をしていたその大半がスルガ銀行であったそうです。
先に上げた2つの疑問の2つ目を思い出してください。
「そもそも１億円なんて大金銀行が（普通のサラリーマンに）貸してくれるの？」
収入が決して高額と言えない普通のサラリーマンにどうしてそんな大金を融資することができたのでしょうか？
僕がこのネタを記事にしようと思ったきっかけは、テレビ東京のガイアの夜明けの放送だったのですが、その放送によると、なんと融資の審査に用いる預金口座の残高を水増しして銀行に提出していたんです。
そして、その偽装がスルガ銀行の担当者とかぼちゃの馬車の販売会社の営業マン（スマートデイズ社自体ではないのかな？）との間でLINE等により生々しく行われていた可能性が高いというのです！
その偽装の様子が再現されていたんですが、PCを使っていとも簡単に預金通帳の残高の桁が2つくらい大きく改ざんされていました。
この悪質な（というか犯罪ですが）改ざん、ちょっとぼかして言いましたが、本心は絶対黒だと思ってますよ笑
スルガ銀行の元社員の証言によると、上司から物凄い圧力がかけられて「成績が1億、2億足りないなら作ってこいよ」みたいな会話が日常的にされていたと言いますので、まず組織的に不正ないしそれに近いきわどい融資を行っていたとみてまず間違いないでしょう。
ここまで知るとさすがにしがないサラリーマン大家さんが気の毒に思えてきます・・・笑
笑ったらあかんです。。。
サブリースと言えばのレオパレス21でもまたまた問題が・・・
そして、同番組でサブリースと言えばおなじみのレオパレス21についての新たな問題も放送されていました。
以前も、レオパレス21社による一方的な「賃料減額」や「契約解除」といった問題をスクープしたガイアの夜明けでしたが、今回報じたのは「建築基準法違反の疑い」というこれまた耳を疑いたくなるような問題でした。
レオパレス21社のニュースリリースを一部抜粋します。
- 平成30年4月27日
「当社一部物件における確認通知図書との相違部分に対する補修工事の実施について」
株式会社レオパレス21は、当社が、開発・販売した集合住宅「ゴールドネイル」および「ニューゴールドネイル」シリーズにおいて、確認通知図書（建築確認を受けた図面）と実際の施工内容が一部異なるものがあり、この度、すべての対象物件において確認調査を行なった上で、補修工事を実施させて頂く事といたしましたのでお知らせ致します。
お客様をはじめ関係者の皆様にはご心配、ご迷惑をおかけする事態となり、心よりお詫び申し上げます。
「公表の経緯」
3月29日及び4月17日に対象物件の2名のオーナー様から、確認通知図書との相違のご指摘を受け、社内確認をしたところ、一部現場のみではなく、広く確認通知図書に界壁の記載がなされていたことが判明し、施工者としての責任に鑑み、界壁設置工事を行うこととしたため、公表する次第です。
- 平成30年5月29日
「当社施工物件における界壁工事の不備について」
株式会社レオパレス21は、本年4月27日付けで公表したリリースでお知らせした通り全棟調査を開始しましたが、その過程で、1996年～2009年に建てられた、当社施工物件の一部において、建築基準法に違反の疑いのあるものが発見されましたので、以下詳細をご報告致します。
引き続き全棟調査を進め、補修工事を行なってまいります。
入居者様、物件オーナー様、監督官庁並びに特定行政庁の皆さまには多大なるご心配とご迷惑をお掛けしましたことを深くお詫び申し上げます。
「発生原因」
＞図面と施工マニュアルの整合性の不備
当時、物件のバージョンアップが頻繁に行われており、建物の仕様が分かりにくくなっていたことや、施工業者に渡している図面と施工マニュアルの整合性に不備があったことが確認されております。
＞社内検査体制の不備
検査は行ってはいたものの、規格商品であることから図面等と現場との照合確認が不十分であったことと、検査内容も自主検査に留まっており、社内検査体制も不十分であったと認識しております。
引き続き調査を行い、発生原因の究明に努めてまいります。
ちなみに「界壁」とは下の図にある三角形の壁のことを言うそうです。（レオパレス21HPより）
この工事が為すべきところ、為されていない物件が複数見つかったというのです。
「これ、素人目にも建物の構造上むっちゃ大事そうやん！！」って思いません？
ちなみに建築士の友達に聞いたところ、
「何らかの形で作る工程を飛ばしてしまい、かつ建築士が設計監理（設計図書通りできてるか確認すること）上確認しておらず、かつ完了検査時に検査員が確認していなければ起こりうる」
とのことでしたので、さすがに故意に（コスト削減等のために）界壁工事をすっ飛ばしたのではないと信じたいですが・・・
それにしても、「（固定）賃料は引き下げられる」は、「工事も約束通りやってない」ではあまりにオーナーさんが気の毒ですね。
実際問題が見つかったアパートの新規募集は止めてるようですが、そのことによる損失はレオパレス21とオーナーのどちらが被るのでしょうね。
このままではオーナーさんから自殺者出るんちゃいますか？
人殺しになっちゃいますよ。
少なくとも、ガイアの夜明けを見る限りでは、レオパレス21がニュースリリースで公表しているように、2名ののオーナーから指摘されて初めて問題を認識したとかかなり怪しいし、社内検査体制の不備とか言う問題ちゃいますよね。
ええ加減にして欲しいですね。
いるんかわからないですけど、真面目にやってるアパート建築会社が風評被害で可哀想ですよ。
サブリースをしてもらってる物件の財産評価
と、ここまで最近話題のサブリース関連の2件のニュースに関して改めてまとめてみましたが、念のために言っときますけどサブリース自体が悪いのではありませんからね。
30年家賃保証を謳っていても、契約書のどこかにはこういう状況になれば家賃引き下げますよとかって書いてるはずです。
なので、オーナーばかりが全くもって被害者かというとそうは言い切れない部分もあると思います。
ただ、そこまで言っちゃ可哀想なんで、ちょっとサブリースをしている物件のオーナーさんに耳寄り情報をひとつ。
先日「「貸家建付地の評価で誤用しがちな『賃貸割合』の解釈」」において、貸家建付地の評価の際の「賃貸割合」の考え方を説明しました。
ちょっと誤解されがちな部分なので、まだ読まれていない方はぜひ読んでみてください。
そこで、サブリース物件の賃貸割合について考えてみます。
オーナーからすると、たとえ課税時期においてアパートの一部が空室だったとしても、不動産管理会社等（レオパレス21やスマートデイズのような家賃保証をしている会社）に対して借家権を持たれているので、原則として賃貸割合は100％であると考えることができます。
レオパレス21やスマートデイズとの争いのさなかに亡くなられたようなオーナーがいらっしゃるとすれば、例え空室だらけでも、その相続におけるアパートの評価においては賃貸割合100％として幾分か低い評価で申告することができるというわけです。
実際にそのような方がいらっしゃるとすれば、そんなことはなんの慰めにもなりませんが・・・
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知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
投稿 世間を騒がす『スマートデイズ』と『レオパレス21』にみるサブリース方式によるアパート投資の実態 は 税理士と不動産のプロ達による不動産相続のヒソヒソ話 に最初に表示されました。
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]]>場合によっては、売却時期をある程度コントロールできるんだけど、今年に売却するのと来年に売却するのとどちらがお得かといった質問をいただくこともあります。
分離課税なのでいつ売却しても同じなのか？
土地や建物を売却した場合には、給与（給与所得）や年金（雑所得）、不動産所得・事業所得などの所得と分離して、税金を計算することになっています。
これを「分離課税」と呼んでいます。
上記の所得と区別して税金が計算されるだけでなく、所得に対する税率も累進税率でなく次のような固定されて税率が適用されます。
（※）所得税と併せて基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得
税を申告・納付することになります。
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの）と短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの）の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。
税率を乗じる課税所得は次のような算式で計算されます。
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－特別控除
ここでは、取得費、譲渡費用、特別控除について解説することはしませんが、こんな計算をするため、給与等の他の所得が多い年度に売却しようが、少ない年度に売却しようが損も得もないように思いがちです。
確認を忘れてはいけない『損益通算』
損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについて、他の各種所得の金額から控除することをいいます。
例えば給与所得と事業所得がある場合で、事業所得がマイナスとなり損失がある場合には、そのマイナスを給与所得の金額から控除することができます。
不動産の売却によって損失が生じた場合には、損益通算をすることができるのしょうか？
（一定の居住用財産以外の）土地建物等の譲渡所得の金額の計算上生じた損失がある場合は、土地建物等の譲渡所得以外の所得の金額との損益通算はできません。
給与や事業所得と相殺できないだけでなく、同じく分離課税である株式等の譲渡所得とも相殺できません。
また逆に、事業や不動産所得の損失および土地建物等の譲渡所得以外の所得の損失も、土地建物等の譲渡所得の金額との損益通算はできません。
要は、土地建物等の譲渡にかかるものであれば、プラスのものとマイナスのものとを相殺できるんですね。
- 取引A：譲渡収入5,000万円、取得費・譲渡費用4,000万円
- 取引B：譲渡収入2,000万円、取得費用・譲渡費用2,500万円
こんな２つの不動産の売却があった場合には、次のように損益通算が可能であるということです。
課税譲渡所得＝（5,000万円−4,000万円）＋（2,000万円−2,500万円）
＝500万円
これが、例えば取引Aが長期譲渡所得、取引Bが短期譲渡所得に該当する場合でも損益通算は認められます。
取引Aが年のはじめに取引されており、年末に取引Bの話が持ち上がった場合に取引の成立を年内に間に合わせるのか、来年度の取引になってしまうのかで支払う税金が変わってきます。
基本的に譲渡所得の損失を翌年以降に繰り越すことはできません。
もう一つ確認しておかないといけない「アレ」・・
「損益通算」の話はご存知の方も多いでしょうし、大概それくらいのことは顧問の税理士が教えてくれますよね。
案外盲点なのが、絶対に確認しておいていただきたいもう一つが「国民健康保険料（あるいは後期高齢者医療保険料）」なんです。
まずは、単純に不動産の売却による譲渡所得が、国民健康保険料や後期高齢者医療保険料の保険料額の計算に影響を及ぼすということです。
例えば、大阪市ではHPによりますと次のような計算により保険料額が計算されます。（平成29年度の一般的なケース）
実はこの算式中の「算定基礎所得金額」に不動産を売却した際の譲渡所得が含まれるんですね。
不動産の譲渡により所得が発生した場合には、国民健康保険料等が上がってしまうと分かったからといって、売却をしない訳にもいかないし、譲渡所得が出ないように経費を突っ込むという訳にもいきません。
それでも国民健康保険料等の増加を抑えるために考えるべきことはあります。
そこで注目していただきたいのが、上の算式中の「年間保険料最高限度額」です。
話を分かりやすくするために、保険料を医療分のみで考えると次のようになります。
ここからどんなことが読み取れるでしょうか？
まず⒈と⒉を比較して1つの譲渡所得が国民健康保険料に与える影響の大きさがお分りいただけたと思います。
そして、重要なのが⒉と⒊の比較です。
いかがでしょうか？
所得税の話で言うと、譲渡所得が500万円となるのか合わせて1,500万円となるのかによって単純に税額が３倍となる。
かたや、国民健康保険料に関してはどうか。
そう、このケースに関して言うと全く保険料に影響がないのです。
これは繰り返しになりますが「年間保険料最高限度額」というものが定められているからですね。
では、先の問いのように取引Cが年のはじめに取引されており、年末に取引Dの話が持ち上がった場合に取引の成立を年内に間に合わせるのか、来年度の取引とするのか判断できるとした場合どうすべきか、税金だけについて言うと後に払うかすぐに払うかの違いこそあれ、払う税額の総額に影響はありません。
ただし、国民健康保険料についてはそうはなりませんね。
今見たとおり、取引Cにおいてすでに保険料の最高限度額に達しているのであれば、同じ年度に取引Dを組み合わせない手はないですね！
これにより大幅に国民健康保険料が削減できます。
顧問税理士というのは、クライアントの財産を守り増やす存在であると考えると単に税金の大小だけでは物事を決められません。
本当、嫌になるくらい難しい仕事です・・・笑
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知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
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賃借料の収益の計上基準
まず、不動産の賃借料の収益の計上基準についておさらいするところから始めたいと思います。
２－１－２９（賃貸借契約に基づく使用料等の帰属の時期）
資産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける使用料等の額は、前受けに係る額を除き、当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日の属する事業年度の益金の額に算入する。（以下省略）
これは皆さん、なんの違和感もないですね。
基本的には契約や慣習に従って支払いを受けるべき日の属する事業年度の益金とするんですが、忘れてならないのが会計の大原則「費用収益対応の原則」ですよね。
これにより期間をもとに、その期間に発生した費用と同じ期間の収益を対応させる必要があるのです。
つまり、契約（ないしは慣習）に基づき12月の末に支払いを受けた賃借料でも、それが翌年１月度の賃借料であるならばそれは、その支払いを受けた日の属する事業年度の収益（益金）とするのではなく、前受金として経理すべきということです。
何を今さら当たり前のことを言ってるんだと怒られそうですね・・
さてもう一度上で引用した通達を見ていただきたいのですが、この通達は何の通達でしょうか？
答えは「法人税法基本通達」です。
所得税法上不動産所得の収益はいつ認識するのか
そう。ここで敢えて「法人税」の通達であることを確認していただいたということは、所得税では同じ通達はないってことです。
所得税法の世界では次のような通達となっています。
36－5 （不動産所得の総収入金額の収入すべき時期）
不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、別段の定めのある場合を除き、それぞれ次に掲げる日によるものとする。
(1) 契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日
（請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日）
（以下省略）
一見、法人税法の基本通達と同じようなことを言ってそうですが、違いわかりますか？
そうです。そうなんです。
無いんです、あの文言が・・・
「前受けに係る額を除き」
所得税の世界では期間対応の原則が働かない？？
そうなんです。
この「前受けに係る額を除き」という文言が無いということは、所得税の世界では原則として期間対応の原則が働かず、12月に支払いを受けた翌年１月度分の賃借料は前受金として処理するのではなく、その支払いを受けた日を含む年度で収益として認識するんです。
結構ありませんか？
個人の土地の上にその個人の同族会社が建物を建てていて毎月個人に地代を支払うようなケース。
こういうケースでは、権利金や相当の地代や無償返還届出書のことは気にしてもそれ以外のことは案外気にも留めず処理しちゃってますよね。
原則は、法人が12月末に支払う1月度の地代は、法人では前払費用計上ですが、個人では前受金ではなくて賃借料収入としての計上が必要ということです。
法人の節税策に思わぬ落とし穴が・・
法人の節税策としてよく用いられるものの一つに「短期前払費用の特例」というものがあります。
前払費用の額は、当該事業年度の損金の額に算入されないのであるが、法人が、前払費用の額でその支払った日から1年以内に提供を受ける役務に係るものを支払った場合において、その支払った額に相当する金額を継続してその支払った日の属する事業年度の損金の額に算入しているときは、これを認める。
この特例の詳しい解説は別の回に譲るとして、地代の支払いを年払いにしてこの特例を節税策の一環として利用しているケースもあるかと思います。
では、12月にこれまで月払いの契約であったものを年払いの契約に改めて、年度末に向こう１年分の賃借料を支払った場合、上と同じように考えるとどうなるでしょうか？
やっぱりこの場合でも「？」に入るのは、前受金ではなく「賃借料収入」となってしまいますよ！
これ、恐ろしくないですか？
法人の節税になるので良かれと思ってやったはいいけど個人の方でとんでもないしっぺ返しにあってしまうということです・・・
とはいえ、救済規定があるんです
ここまで散々脅してきて、ヒヤリとした方もいらっしゃるかもしれませんが、実はこの話には裏があって実は救済策があります笑
それがこの昭和48年11月6日に出された「不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額 の計上時期について」という個別通達です。
（一部抜粋）
所得税法第26条第1項《不動産所得》に規定する不動産等の賃貸料の収入金額の計上時期に関する取扱いを下記のとおり定めたから、これによられたい。
記
（不動産等の貸付けが事業として行なわれている場合）
1 所得税法第26条第1項に規定する不動産等の賃貸料にかかる収入金額は、所得税基本通達36－5《不動産所得の総収入金額の収入すべき時期》により、原則としてその貸付けにかかる契約に定められている賃貸料の支払日の属する年分の総収入金額に算入するのであるが、その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっている場合で、次のいずれにも該当するときは、同法第67条の2《小規模事業者の収入及び費用の帰属時期》の規定の適用を受ける場合を除き、その賃貸料にかかる貸付期間の経過に応じ、その年中の貸付期間に対応する部分の賃貸料の額をその年分の不動産所得の総収入金額に算入すべき金額とすることができる。
(1) 不動産所得を生ずべき業務にかかる取引について、その者が帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること。
(2) その者の不動産等の賃貸料にかかる収入金額の全部について、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算しており、かつ、帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益および未収収益の経理が行なわれていること。
(3) その者の1年をこえる期間にかかる賃貸料収入については、その前受収益または未収収益についての明細書を確定申告書に添付していること。
（不動産等の貸付けが事業として行なわれていない場合）
2 その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっていない場合であつても、上記1の(1)に該当し、かつ、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額の全部について上記1の(2)に該当するときは、所得税法第67条の2の規定の適用を受ける場合を除き、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額については、上記1の取扱いによることができる。
非常に長い引用となりましたが、要は継続的な記帳に基づいて不動産所得の金額を計算しているなどの一定の要件に該当する場合には、期間対応による収益の認識を認めるということです。
いかがでしょう。
ほっとしましたか？
（2）の不動産等の賃貸料にかかる収入金額の「全部」というところもポイントだと思います。
その不動産貸付が事業的規模で行われているか否かを問わず、一定のルールに従って継続して記帳をしていればOKということですから、結果的には大問題になるようなケースは少ないのかなと思います。
でも税法の世界では、このような「結果オーライ」が多いんですよね。
きちんと深い理解に基づいて申告したいものです。
自戒をこめて・・
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知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
投稿 個人の土地に同族会社が建物を建てている場合の確定申告の留意点 は 税理士と不動産のプロ達による不動産相続のヒソヒソ話 に最初に表示されました。
]]>投稿 固定資産税の住宅用地特例でいう『住宅』とはなんなのか？ は 税理士と不動産のプロ達による不動産相続のヒソヒソ話 に最初に表示されました。
]]>自分でブログを書いていて思ったのが、そもそも住宅用地特例でいう『住宅』とはなんなのかというところをしっかり理解しておく必要があるなと思い、今回のテーマに選びました。
住宅用地特例の「住宅」の理解が重要な理由
『住宅』を理解していないと、固定資産の過払いに気づかずに払いすぎているなんてことになりかねません。
週刊ダイヤモンドの2016年6月7日特大号の特集「固定資産税を取り戻せ！」で、札幌市において医療機関との併用住宅で1976年以降、40年近くに渡って課税ミスが続いていた事案や、秋田県三種町では2016年2月にグループホームやアパートなど共同住宅18件で96年以降20年間で729万円が過大に徴収されていた事案などが明らかにされました。
これらの課税ミスの多くが「住宅用地特例」を適用すべき土地に対して適用をせずに課税していたことだといいます。
課された固定資産税が支払えず、差し押さえされたあとで課税ミスが発覚した事例もあったと紹介されていますが、こんなこと実際にあったらたまったもんじゃないですよね。
自分がこんな目に合わないためには、しっかりと「住宅用地特例」を理解する必要があります！
住宅用地特例のルールについては、「固定資産税の住宅用地特例の適用漏れを是正する！ ～①ルールを理解する編～」に詳しく書いています。
「住宅」と「住宅用地」を正しく理解する
住宅用地特例でいう「住宅」と「住宅用地」を理解するのに、固定資産税逐条解説（財団法人地方財務協会 刊）の解説を引用します。
住宅用地特例の適用を受ける住宅用地とは
「専ら人の居住の用に供する家屋」・・・専用住宅
「その一部を居住の用に供する家屋」・・・併用住宅（居住部分の割合が４分の１以上である家屋）
の敷地の用に供されている土地とされています。
よって、居住部分の割合が４分の１未満である家屋の敷地は、この特例の適用対象となる「住宅用地」に該当しないということになります。
「住宅」については、はっきりと定義されていませんが、構造・利用実態、外観等から居住のために継続的に利用される状態にある建築物といったところでしょう。
介護施設と住宅
住宅というもの自体は、それに該当するかどうかを判断するのがそんなに難しいものとは思いませんが、それでもなぜ住宅用地の特例の適用の可否を誤ることが多いのでしょうか？
様々な原因があるのでしょうが、過去の固定資産税の課税ミス・還付事例をみていると「高齢者の住まい（介護施設と住宅）の判断」が大きなポイントとなっているように思います。
一般に高齢者の住まいというとどのようなものをイメージしますか？
老人ホーム、老健（介護老人保健施設）、特養（介護老人福祉施設）、そして先に課税ミスがあった紹介したグループホーム、最近急増しているサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）くらいが頭に浮かぶんじゃないでしょうか？
ちなみに、老健、特養、介護療養型医療施設の３つを総称して介護3施設といいます。
住宅ではなく施設としての性格を有していることから、これらは原則住宅用地の特例の対象とはなりません。（とはいえ、これらを社会福祉法人、医療法人等が設立している場合で一定の場合には固定資産税が非課税となります。）
そしてそれ以外のものについては、厚労省HPにそれぞれの特徴がよくまとめられたものがありましたのでそちらをみてください。
これを見るとわかるように「サ高住」「有料老人ホーム」「軽費老人ホーム」「グループホーム」については、住宅としての性格をもっています。
もちろん、それだけを持ってこれらの敷地をすべて住宅用地として特例の適用対象と考えるのは早計ですが、それでもこれらの敷地を貸している不動産オーナーは一度はご自身の固定資産税の課税明細書をみてきちんと住宅用地特例が適用されているかどうか疑ってみるといいと思います。
非課税となる高齢者の住まいの敷地
さきほどカッコ書きで何気に書きましたが、住宅用地として住宅用地特例が適用されるかどうかという以前に、高齢者の住まい関係の敷地については、そもそも非課税とされるべきものでないかどうかも検討しなければなりません。
この点についても、全国の自治体で課税ミス・還付事例が続出していますのでご紹介しておきます。
横浜市が平成22年に公表した資料です。
〜横浜市記者発表資料〜
平成22年11月5日
認知症対応型グループホーム等に対する固定資産税等の課税誤りについて
本来非課税となる医療法人の社会福祉施設（認知症対応型グループホーム・老人デイサービスセンター）の一部に対して、固定資産税・都市計画税を課税していたことが判明しました。
本件については、他都市で同様の誤りがあったことから、本市で再確認を行なった結果、判明したものです。
直ちに納税者にお詫びをするとともに、本来非課税であった税額は、速やかにお返しします。
返還する件数及び税額は、土地・家屋・償却資産を併せて、本市全体で、６区１１件であり、還付加算金を含め、総額で、約２，２００万円（３万円～３６８万円／件）となります。
いかがでしょうか？
医療法人が行うグループホームについては、そもそも非課税であるのに固定資産税が誤って課税されていたというものです。
この資料の中にもあるようにこれは横浜市に限ったものではなく、他の自治体においても同様の課税ミスがおこっているのです。
過去に起こったものが今後起こらない保証はありません。
また、高齢者の住まいに関する政策がものすごく多岐に渡る上、超高齢化社会に向けた対策が急ピッチにとられているということも自治体の課税ミスを誘発している面は否めませんね。
みなさんは、正しい知識を持ち、特に介護・医療関係の施設用地を所有しているオーナーの方は、一度きちんとした専門家に診断してもらっておくのがいいでしょうね。
＊＊＊＊＊
知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
投稿 固定資産税の住宅用地特例でいう『住宅』とはなんなのか？ は 税理士と不動産のプロ達による不動産相続のヒソヒソ話 に最初に表示されました。
]]>投稿 3つの遺産分割のうち本当に公平な分割とはなにか？ は 税理士と不動産のプロ達による不動産相続のヒソヒソ話 に最初に表示されました。
]]>
相続が発生した場合の財産の分割には3つの方法があります。
最も一般的な分割方法が「現物分割」という方法で、普通皆さんが遺産相続と聞いて連想する分割のスタイルですね。
不動産や現預金をそのまま現物で相続するので分割しやすいのですが、綺麗に法定相続人の数で割り切れないことが多く、不公平になりやすいというデメリットがあります。
そのデメリットを補う分割の方法に「換価分割」というのがあります。
換価分割のメリット・デメリット
文字通り、例えば不動産のような現物財産を一旦売却して現金化して分割するスタイルです。
現金化されてから分割するので綺麗に頭割できるのが何よりもメリットですが、デメリットもあります。
デメリットの一つ目は、こういうと元も子もないですが、そもそも換価したくなかったものを換価しなければならないということです。
例えば、その住居に済み続けたかったのに財産を分割するためにそれを換価するような場合です。
そしてもう一つ、換価する財産に関して相続税とは別に譲渡所得税が課されるということも大きなデメリットですね。
換価分割時の譲渡所得課税については、今回のテーマではないため、国税庁HPの質疑応答を貼り付けておくのでそちらを見ておいてください。
未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等
【照会要旨】
相続財産のうち分割が確定していない土地を換価した場合の譲渡所得の申告はどのように行えばよいですか。
また、仮に、法定相続分に応じて申告した後、遺産分割により換価遺産(又は代金)の取得割合が確定した場合には、そのことを理由として更正の請求又は修正申告書の提出をすることができますか。
【回答要旨】
遺産分割の一形態である換価分割には、換価時に換価代金の取得割合が確定しているものと、確定しておらず後日分割されるものとがあります。
1 換価時に換価代金の取得割合が確定している場合
この場合には、 ①換価代金を後日遺産分割の対象に含める合意をするなどの特別の事情がないため相続人が各法定相続分に応じて換価代金を取得することとなる場合と、② あらかじめ換価時までに換価代金の取得割合を定めている(分割済)場合とがあります。
①の場合は、各相続人が換価遺産に有する所有割合である法定相続分で換価したのですから、その譲渡所得は、所有割合(=法定相続分)に応じて申告することとなります。
②の場合は、換価代金の取得割合を定めることは、換価遺産の所有割合について換価代金の取得割合と同じ割合とすることを定めることにほかならず、各相続人は換価代金の取得割合と同じ所有割合で換価したのですから、その譲渡所得は、換価遺産の所有割合(=換価代金の取得割合)に応じて申告することになります。
2 換価時に換価代金の取得割合が確定しておらず、後日分割される場合
遺産分割審判における換価分割の場合や換価代金を遺産分割の対象に含める合意をするなど特別の事情がある場合に、換価後に換価代金を分割したとしても、 譲渡所得に対する課税はその資産が所有者の手を離れて他に移転するのを機会にこれを清算して課税するものであり、その収入すべき時期は、資産の引渡しがあった日によるものとされていること、 相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属し、その共有状態にある遺産を共同相続人が換価した事実が無くなるものではないこと、 遺産分割の対象は換価した遺産ではなく、換価により得た代金であることから、譲渡所得は換価時における換価遺産の所有割合(=法定相続分)により申告することになります。
ただし、所得税の確定申告期限までに換価代金が分割され、共同相続人の全員が換価代金の取得割合に基づき譲渡所得の申告をした場合には、その申告は認められます。
しかし、申告期限までに換価代金の分割が行われていない場合には、法定相続分により申告することとなりますが、法定相続分により申告した後にその換価代金が分割されたとしても、法定相続分による譲渡に異動が生じるものではありませんから、更正の請求等をすることはできません。
さらっと流してますが、重要な論点ですね。
究極の分割スタイル「代償分割」
で、最後に本来換価したくない財産の場合のケースで、なおかつきちんと公平に財産を分割したい場合にどうすればいいの？
という疑問に答えてくれるのが、今日のメインである「代償分割」です。
代償分割では、共同相続人のうちの特定の相続人が、現物で財産を相続します。
そして、その相続人が他の相続人に対して自己の固有財産（相応の金銭など）を提供する（厳密には、そういう債務を負担する）方法です。
例えば、相続人の一人が遺産である住宅を相続する代わりに、自分の預貯金からもう１人の相続人に代償金として相応の金銭を支払うという方法です。
これにより、特定の相続人が不動産を現物で相続することの希望も、法定相続人間で公平に相続するという希望も満たすことができますので、相続実務で重宝する分割方法です。
代償財産が金銭の場合には、譲渡所得が課税されるという問題も回避され言うことなしですね。
代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算
この代償分割をした場合の相続税の計算はどうなるんでしょうか？
全然難しい話ではないですが、少しだけ計算を工夫しないといけません。
「相続税の課税価格の計算」
(1) 代償財産を交付した人の課税価格
相続又は遺贈により取得した現物の財産の価額 − 交付した代償財産の価額
(2) 代償財産の交付を受けた人の課税価格
相続又は遺贈により取得した現物の財産の価額 ＋ 交付を受けた代償財産の価額
この算式だけ見ると非常に簡単な話なんですが、算式中の「代償財産の価額」が一つ論点となります。
原則「代償財産の価額」は、代償分割の対象となった財産を現物で取得した人が他の共同相続人などに対して負担した債務の額の相続開始の時における金額になります。
ただし、これには例外があります。
（１） 代償分割の対象となった財産が特定され、かつ、代償債務の額がその財産の代償分割の時における通常の取引価額を基として決定されている場合
（２） 共同相続人及び包括受遺者の全員の協議に基づいて、（１）で説明した方法に準じた方法又は他の合理的と認められる方法により代償財産の額を計算して申告する場合
その申告した額
上記の額によることが認められています。
この（１）の場合に単純に代償債務額＝代償財産の価額とならない理由を理解しておく必要があると思います。
例えば、相続開始時に時価１億円（相続税評価額7,000万円）の不動産を相続したが、2人の相続人AとBの間では、時価ベースで2対1で分割することとしている場合、代償金は5,000万円AからBに支払われることとなりますね。
この場合、代償財産の額を原則通り5,000万円としてしまうのか例外規定（１）を適用するのかと言う話です。
これをみれば、なんでこんなことをするのかよくわかりますね。
原則通り計算すると、時価ベースで2倍の財産を取得した相続人の方が、相続税の課税価格が低く、結果納めるべき相続税の額も小さくなるという逆転現象が生じてしまう訳です。
こういうことを防ぐために、極力取得した財産の時価の割合により近い形（完璧にはそうはならないですが）で相続税の課税価格を計算して相続税を負担しようよというのが自然な話だと思います。
そもそも、遺産分割自体が時価ベースですべきところ実務上は、税理士が間に入ることが多いせいか相続税評価額ベースで行われているケースが多いように思います。
そういう場合、特に税負担まで考慮すると全く公平じゃないやんとなります。
案外その辺りは無頓着というか、誰にも説明されないので気づかずに済ましてしまっているケースが多いですね。
本当なら、この代償分割の規定を活用して、一旦は相続税評価額ベースで分割を考えたとしても最終的には全部を時価ベースに置き換えて代償金のやり取りをして、なおかつ、例外規定を適用することで相続税の課税価格まで公平に計算すべきじゃないかなと思いますが・・・
ここまですると、本当に公平な遺産分割といえますよね。
こんな手間のかかる提案をする税理士はなかなかいないでしょうね・・・
金銭以外の資産を代償財産にする場合
これは、余談ですが、代償財産は公平性を担保するのに究極の遺産分割スタイルだといえますが、その思い込みが強すぎるあまりか、代償分割ならなんでもいいのかというとそうではありません。
代償財産として金銭の交付ができないような場合、言い換えれば、金銭でなくやむを得ず不動産等を代償財産として交付するような場合なら、無理に代償分割というスタイルをとらなくていいかもしれません。
というのも、この不動産の交付の時に資産の譲渡があったものとされ、譲渡所得税は課せられるわ、もらった方は不動産取得税（相続により取得した場合は非課税）は課せられるわでここまで考えると何が公平なのか訳がわからなくなるし、そもそも相続人全体で考えてもロスが大きすぎる結果となるからです。
何事も冷静によく考えないと何が最適なのか見えてこないですよね・・・
翻って税理士としても、ようよういろんな角度から分割スタイルおよび分割内容を検討しなければならんなと気を引き締めている今日この頃です。
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知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
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今回は不動産の表記についての小ネタです。
「地番」と「住居表示」についてその違いを知っていますか？
「地番」は、不動産登記規則の第98条において次のように示されています。
《不動産登記規則》
（地番）第九十八条
地番は、地番区域ごとに起番して定めるものとする。
２ 地番は、土地の位置が分かりやすいものとなるように定めるものとする。
そしてその「地番の定め方」が不動産登記事務取扱手続準則第67条に示されています。
（地番の定め方）第67条
地番は，規則第98条に定めるところによるほか，次に掲げるところにより定めるものとする。
一 地番は，他の土地の地番と重複しない番号をもって定める。
二 抹消，滅失又は合筆により登記記録が閉鎖された土地の地番は，特別の事情がない限り，再使用しない。
三 土地の表題登記をする場合には，当該土地の地番区域内における最終の地番を追い順次にその地番を定める。
四 分筆した土地については，分筆前の地番に支号を付して各筆の地番を定める。ただし，本番に支号のある土地を分筆する場合には，その1筆には，従来の地番を存し，他の各筆には，本番の最終の支号を追い順次支号を付してその地番を定める。
五 前号本文の規定にかかわらず，規則第104条第6項に規定する場合には，分筆した土地について支号を用いない地番を存することができる。
六 合筆した土地については，合筆前の首位の地番をもってその地番とする。
七 特別の事情があるときは，第3号，第4号及び第6号の規定にかかわらず，適宜の地番を定めて差し支えない。
八 土地区画整理事業を施行した地域等においては，ブロック（街区）地番を付して差し支えない。
九 地番の支号には，数字を用い，支号の支号は用いない。
登記官は，従来の地番に数字でない符号又は支号の支号を用いたものがある場合には，その土地の表題部の登記事項に関する変更の登記若しくは更正の登記又は土地の登記記録の移記若しくは改製をする時に当該地番を変更しなければならない。ただし，変更することができない特段の事情があるときは，この限りでない。
登記官は，同一の地番区域内の2筆以上の土地に同一の地番が重複して定められているときは，地番を変更しなければならない。ただし，変更することができない特段の事情があるときは，この限りでない。
地番が著しく錯雑している場合において，必要があると認めるときは，その地番を変更しても差し支えない。
ちょっとこれではわかりにくいですね笑
簡単に言うと、土地の判別がつきやすいように一筆の土地ごとに登記所が付す番号のことなんですね。
そしてその分筆や合筆の際のルールまで細かく定められているのですが、ここではその解説は省略です。
一方で、「住居表示」ですが、これは我々が一般的に住所と言っているものです。
ここで地番と住居表示の違いをややこしくするのが、住居の表記について全国津々浦々「住居表示」されているわけではなく、住居表示に関する法律に基づいて住居表示が実施されている地域だけが、地番と異なる住居表示を有しているのです。。
裏を返せば、住居表示を実施していない地域の多くでは、地番を住所として扱っているのです。
地番と住居の表記方法の違い
その表記方法は異なるんですが、場合によって非常に判別がつきにくい場合もあるんですね。
他人が作った遺産分割協議書や相続税申告書なんかをみても、案外ごちゃまぜになってたりするもんです。
地番の表記
地番は「◯◯市◯◯町◯◯番」と表記します。
これに枝番がある場合には、「◯◯市◯◯町◯◯番◯◯」と続きます。
住居の表記
住居表示を実施している地域では、住居表示は「◯◯市◯◯町◯◯番◯◯号」となります。
馴染みがある住所ですね笑
では、住居表示を実施していない地域では、どのような住居の表記方法をするのでしょうか。
ここが一番ややこしいポイントです！
地番を住所として使用するのですが、「◯◯市◯◯町◯◯番」と表記してしまうとこれは地番を言っているのか住所を言っているのかわからなくなります。
そこで、地番ではなく住所を表記していることを分かりやすくするために「◯◯市◯◯町◯◯番地」とおしりに「地」を付けることとしてるんです。
地番でおしりに「地」がつくことはありませんから、こういう表記をみたらそれは住所の表記だと判断がつくわけです。
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これまで見てきた通り、「生産緑地の2022年問題」はなかなか重たい問題です。
当然これだけ大きな問題ですから、国も何も手を打っていないわけではありません。
平成29年6月には都市緑地法を改正するなどして次のような手を講じています。
1. 面積要件の緩和
現行の制度では、生産緑地としての指定を受けるには、面積が 500 ㎡以上あることが必要とされているところが、市町村の条例で 300 ㎡を下限に面積要件を引き下げることが可能となりました。
これは新たに生産緑地の指定を受ける農地を確保する意図何でしょうか、ちょっとピントがずれた対策にも思えてしまいます。
2. 行為制限の緩和
生産緑地では、これまで農産物の生産又は集荷の用に供する施設等を除いては、建築物の新築等が制限されていましたが、農産物を原材料とする製造・加工所、直売所､農家レストラン等を建築することができるようになりました。
これにより、生産緑地の活用の幅は多少は広がりそうですね。上手くこれらを利用し農業経営の収支改善につなげることができれば宅地転用に歯止めがかけられるケースもでてくるかもしれません。
3. 買取の申出可能となる始期の延期
生産緑地の指定から30年経過した後も、10年毎の延長が可能となりました。
そしてその後もなお、10 年経過後には、再度指定を受けることができるため、基本的には30年経過後も生産緑地の指定を10 年ごとに延長することができるようになったということです。（再度指定を受けたものを「特定生産緑地」という。）
これで、買取の申出が可能となる始期が延期されると生産緑地のメリットの一つである「相続税評価の減額」の効果は多少大きくなる（回復する）こととなりますが、先に言ったように農業従事者が高齢化し、後継者が不足している現状でどれだけの人が延長の申請をするかは疑問です。
このように、国の対策も無益ではないんでしょうけど、とてもこれで2022年問題は一件落着とはいかないでしょうね。
不動産オーナーの取りうる対策
宅地が大量に市場に出回ることで所有不動産の価値が下落しかねない一般の不動産オーナーにとって取り得る対策はなんでしょうか。
できるだけ値崩れの起こりにくい都心部の土地に買換えを行うといったことが有効な対策の一つになるんでしょうが、どこまで行っても個別性の強い問題ですので専門家との綿密な協議が必要でしょうね。
また、指定から30年を迎える生産緑地の所有者は、通常次の4つのいずれかを選択することとなります。
① 市町村長への買取り申出を行って生産緑地指定を解除し、土地のアパートや戸建てを建築し不動産投資を行う
② 同じく生産緑地を解除したうえで、その土地を売却する
③ 「特定生産緑地」の指定を受けて10 年間営農を継続する
④ 市町村長への買取り申し出も行わず、「特定生産緑地」の指定も受けずに生産緑地を維持する
いずれの選択肢を選ぶべきかは非常に難しい問題です。
それぞれ得られるメリットとこれまで受けてきた優遇制度の利用がなくなることによるデメリットを天秤にかけて判断することとなります。
今後は、どんどん新しい対策が行政や民間から出てくると思われるので、まずは現状をしっかりと把握しておくということが重要だと思います。
新しいソリューション
ここでは、一つ全く新しい農地の利用法をご紹介します。
それは、かなりの変化球ですが、農地を「市民農園」として賃貸するというのもので最近にわかに注目を集めています。
農業従事者が高齢化し、これまで通り農業経営を継続することが困難であるが、なんとか手放さずに土地は所有し続けたい、そしてできることならこれまで通り農地としての様々な優遇措置によるメリットも享受したいと言う方には朗報かもしれません。
実際“サポート付市民農園「シェア畑」”を運営する株式会社アグリメディアなどが、農地や遊休地活用の新しいソリューションとして、生産緑地をそのまま市民農園化するといったサービスを展開しているようです。
同社の資料によると、
・生産緑地であっても開設でき
・農園を開設しても、固定資産税の農地軽減を継続でき
・相続税の納税猶予を受けている場合でも一定の場合には継続できるようです。
機会があれば、詳しくインタビューしてみたいなと思います。
当ブログでは、今後の国や自治体、そして民間企業による様々な対策に注目しておきます。
有効な対策が見つかればすぐにご紹介したいと思いますので、それに飛びつけるように準備だけはしておいてください！
また、新しいソリューションをお持ちの企業の方からのご連絡もお待ちしております！
（「生産緑地の2022年問題にどう対処するか」終わり）
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