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相続税の申告実務に携わっていると、遺産分割についてアドバイスを求められるケースもたくさんあります。相続人だけで話をしているとどうも、問題を先送りにして、とりあえず一旦法定相続分に応じて共有としておこうかみたいな結論に流れがちです。
不動産の共有は何が良くないのか？
相談を受けるケースでは、あらゆる相続財産の中でも特に不動産に関しては共有での相続には反対しています。
共有不動産については、持分権者が自分一人でできることと他の共有者の同意が必要なことがあります。
- 保存・・・単独で可能。
- 管理・・・共有持分の過半数の同意が必要
- 変更（処分）・・・共有者全員の合意が必要
「保存」とは、相続不動産の所有権保存登記を行うことや不動産の通常の修繕等の行為が該当します。
「管理」とは（短期間）賃貸に出したり、それを解約したりする行為のことです。
そして、「変更（処分）」とは、不動産の売却や抵当権の設定などの行為のことです。
共有持分を有する不動産が値上がりしており、いま売却して現金化したいと考えても、共有者の誰か一人が反対すればそれは叶いません。
これはなかなか厄介ですよね。
もちろん、自分の持分のみを売却することは自由にできますが、持分の一部を時価で買ってくれる人は普通はいません。
逆に、他の共有者が持分の一部を（筋の悪い）他人に譲渡してしまい、そのあと大変なトラブルになるという話もあります。
不動産の共有状態を解消する「共有物分割」
民法の規定で、各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができるとされています。
共有物の分割には、次の３つの方法があります。
-
現物分割・・・共有物を現実に個々の物に分けて共有者各自が取得する方法
-
代金分割・・・共有物を他者に売却したうえで代金を分け る方法
- 価格賠償分割・・・共有者の一人が共有物を取得し、他の共 有者に金銭を支払う方法
このうち「現物分割」を原則としますが、現物を分割できない場合や分割することにより著しくその価値が下落することとなる恐れがある場合には、競売等による代金分割を選択することとなります。
価格賠償分割については、当事者間の協議でまとまるケースもあれば、裁判により他の方法によるよりも合理性があり、取得者と他の共有者の間に不公平を生じないような場合にこの方法を命じられるケースがあります。
この３つのそれぞれの場合により、課税関係が異なることも頭に入れておく必要があります。
共有物を分割した場合の課税関係
現物分割以外の方法により共有物を分割した場合の課税関係はシンプルですね。
原則としてその持分の譲渡が、譲渡所得税の対象となります。
ただし、共有状態の一の土地について、「その持分に応ずる」現物分割があった場合のみ、次のような特例が定められています。
所得税基本通達３３－１の６（共有地の分割）
個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があつたときには、その分割による土地の譲渡はなかつたものとして取り扱う。（昭５６直所３－３追加）
（注）１ その分割に要した費用の額は、その土地が業務の用に供されるもので当該業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、その土地の取得費に算入する。
２ 分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であつても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しいときは、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に相当するのであるから留意する。
この場合には、譲渡がなかったものとされるので課税関係が生じないということですね。
ちなみに、この場合には、登記にかかる登録免許税も、非課税とはならないもののその他の原因による移転の登記に比べて税率がかなり低く設定されています。
「一の土地について」がポイント
この特例が適用されるのは、通達にあるように、あくまで「一の土地について」その持分に応じて現物分割した場合だけですので、所在地の異なる二以上の土地について現物分割した場合には、結果的にそれぞれの共有持分に応じて分割されていたとしても特例の適用はできません。
逆に「一の土地について」現物分割をした場合でも、その持分に応じた分割でなければ、
贈与税が課税される可能性があります。
また、二以上の土地について現物分割した場合には、「交換」があったものとして課税関係が生じることとなります。
「交換」については、譲渡の一つとみなされ譲渡所得税の対象となります。
なお、次の要件に該当する場合には、所得税法第58条の規定によりその「交換」については譲渡がなかったものとされます。
所得税法第５８条 （固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例）
居住者が、各年において、１年以上有していた固定資産で一定のものをそれぞれ他の者が１年以上有していた固定資産で一定のものと交換し、その取得資産をその譲渡資産の譲渡の直前の用途と同一の用途に供した場合には、当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとみなす。
２ 前項の規定は、同項の交換の時における取得資産の価額と譲渡資産の価額との差額がこれらの価額のうちいずれか多い価額の１００分の２０に相当する金額をこえる場合には、適用しない。
※一部改編
所有期間が１年以上の不動産同士の交換で、かつ、その交換時の取得資産と譲渡資産の時価の差がいずれか多い価額の20％以下である場合にのみ課税関係が生じないこととなります。
いかがでしょうか。
ややこしいですね。
現実的には、キレイに現物で分割できるケースは稀でなんらかの課税関係を生じさせて分割することになると思います。
仮に持分通りキレイに分割できるにしても測量や分筆に多額の費用がかかります。
常々僕が言っていることですが、相続を間近に控える不動産所有者は、相続発生後の分割をイメージして本人の負担で、できる限り相続人が共有状態に陥らない状態を整えておくことが重要です。
相続人が相続税の負担後にさらに手間と費用をかけて分割するのと、相続発生前に被相続人となる立場の人間が手間と費用を負担して分割をしておいてくれるのでは、税金及びその他の費用の面で大きな差になります。
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知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
