Deprecated: Function get_magic_quotes_gpc() is deprecated in /home/users/0/lovepop.jp-cerveau-creer/web/hisohisofudosan.com/wp-includes/formatting.php on line 2425
路線価の意義
路線価とは、宅地の価額が概ね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基にして国税局長が評定したその路線に接する宅地の1㎡あたりの価額をいいます。
要は、宅地の1軒1軒について個別に価額を算定することは困難であるため、同じような状況にある宅地についてこの「路線価」を用いることで簡便的に評価できるように設定されているものです。
路線と道路の違い
では、ここでいう「路線」って何？
となると思うんですが、路線とは不特定多数の者の通行の用に供されている道路のこととされています。
なので、道路の方がより広い概念で、そのなかで誰でも通れるようなものについて特別に路線と呼んでいます。
建築基準法上の道路と接道義務
で、そもそも道路って何なのかですが、いわゆる認定道路（道路法に規定される高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道）のほか、都市計画法等による道路、既存道路、事業計画道路、位置指定道路、２項道路と呼ばれるようなものが「建築基準法上の道路」とされています。
その辺の詳細はここでは割愛しますが、大事なのは建築基準法において「接道義務」というものが規定されてまして「（都市計画区域内において）建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」んです。
そして、ここでいう道路が上記の「建築基準法上の道路」でないといけないんです。
ここは大事なポイントです！
路線価が設定されるべきでない道路
ややこしい話ですが、宅地とは
「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」
をいうので、建築基準法上の道路でない道路（その道路に接道していても建物を建てることができない道路）にまで路線価を設定し、宅地の評価においてその路線価を利用することはナンセンスだという話です。
そんな道路に接道していても建物を建築できないんですから。
もし、そんな道路（建築基準法上の道路でないもの）のみに接道している宅地があるとしたら、本来は、別の建築基準法上の道路を正面路線として「無道路地」としての評価をすべきということになります。
僕自身、相続を本格的に勉強するようになって始めてセミナーかなんかでこの話を聞いたんですが、ビックリしました。
もちろん感覚としては言ってることはわかるんですが。
だって、国税庁は
「路線価の設定対象とされる道路とは、不特定多数の者の通行の用に供されている道路であれば、公道であるか私道であるかの区分も関係なく、また、必ずしも法律に規定する道路や建築基準法に規定する道路であることを要件とするものでもありません。」
と言っていて、多くの税理士がそれに従って処理しているはずですから。
でも実際の判例実務上からすると、先の見解が正しいようで、相続の大家のＳ先生もはっきりと「法律上の道路でなければそこに路線価が付されていてもそれは使っちゃダメ」とおっしゃってます。
僕自身相続の申告実務の中で、まだ法律上の道路でない道路に路線価が付されていたケースに出会ったことがないんですが、少なくともこの話を聞いてからは宅地が接する道路が法律上の道路に該当するか否かをチェックするようにはしています。
その路線価を使って評価するのと無道路地評価になるのとでは、評価額に雲泥の差がでることがあるでしょうからね。
怖いですよね。 相続税って。 なんか法令だけマスターしてても全く実務では戦えませんもん。。
不動産オーナーの方は自分の持っている土地の接道する道路が、法律上の道路に該当するのかどうかくらいはチェックしておきたいものですね。
＊＊＊＊＊
知ってる人だけ得してる《ちょっとマニアックな》不動産オーナーのための相続・承継の話
